επιμέλεια: Γιώργος Καζολέας, Δικηγόρος
Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Τροποποιητικός
Νόμος 118(Ι) του 2019 , ο οποίος δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 26.7.2019 (αρ.4722) τροποποιεί τον βασικό νόμο και ειδικότερα διατάξεις του
Μέρους VIB που αφορούν στην προστασία των αγοραστών. Αναλυτικά οι
αλλαγές έχουν ως εξής:
Άρθρο 44ΙΗ
Στο άρθρο 44ΙΗ (Πεδίο εφαρμογής των διατάξεων του παρόντος
άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ) προστίθεται η φράση «μέχρι την 31ηΔεκεμβρίου 2019» και η νέα
διατύπωση του άρθρου έχει ως εξής:
44ΙΗ. Οι διατάξεις του
παρόντος άρθρου και των άρθρων 44ΙΘ μέχρι 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση
που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο
αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2014 ή
έχει κατατεθεί σε αυτό δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις
διατάξεις του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου μέχρι την 31ηΔεκεμβρίου 2019, με σκοπό
τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’
ονόματι του αγοραστή.
Άρθρο 44ΙΘ
Εν συνεχεία, στο άρθρο 44ΙΘ (Μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι
του αγοραστή αυτεπάγγελτα ή έπειτα από την υποβολή αίτησης) προστίθεται
περίπτωση (ε) ως εξής:
44ΙΘ.-(1) Τηρουμένων
των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή
διενεργείται αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή με βάση διαδικασία η οποία
καθορίζεται σε Κανονισμούς ή έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από τα
ακόλουθα πρόσωπα:
(α) Τον αγοραστή
δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο,
(β) τον πωλητή δυνάμει
κατατεθειμένης σύμβασης στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο,
(γ) τον ενυπόθηκο
δανειστή δυνάμει εγγεγραμμένης στα μητρώα του ακινήτου σύμβασης υποθήκης, ή/και
(δ) το δανειστή
δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή,
(ε) τον εκδοχέα στον οποίο, δυνάμει συμφωνίας εκχώρησης με τον
αγοραστή, εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις της κατατεθειμένης στο
αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σύμβασης.
Άρθρο 44ΚΑΑ
Με τον τροποποιητικό νόμο 118(Ι)/2019 , προστίθεται επίσης νέο
άρθρο 44ΚΑΑ, το οποίο έχει ως ακολούθως:
44ΚΑΑ. Σε περίπτωση που τηρούνται οι προβλεπόμενες στο εδάφιο (1) του
άρθρου 44Κ προϋποθέσεις, ο Διευθυντής γνωστοποιεί εγγράφως στον αγοραστή, στον
πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του
οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση την καταχώρηση αίτησης, σύμφωνα
με τις διατάξεις του άρθρου 44ΙΘ, όπως και το γεγονός ότι η εξέταση της εν λόγω
αίτησης έχει ολοκληρωθεί.
Επιπλέον, στο άρθρο 44ΚΒ (Ειδοποίηση πρόθεσης μεταβίβασης)
τροποποιείται το εδάφιο (1) ως εξής:
44ΚΒ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΚΑ, σε περίπτωση κατά
την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις, ο Διευθυντής μετά την πάροδο των τριάντα
(30) ημερών και αφού έχει εξετάσει οποιαδήποτε στοιχεία ενδεχομένως να έχουν
τεθεί ενώπιόν του από τον αγοραστή, τον πωλητή, τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή
οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος
ή/και απαγόρευση, γνωστοποιεί στον εν λόγω αγοραστή, πωλητή, ενυπόθηκο δανειστή
και/ή σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος
ή/και απαγόρευση με έγγραφη ειδοποίηση κατά τον τύπο "ΙΕ", την
πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή μετά
την παρέλευση χρονικού διαστήματος σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία
της γνωστοποίησης.
Περαιτέρω, στο ίδιο άρθρο προστίθεται νέο εδάφιο (8), το
οποίο έχει ως εξής:
(8) Σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας δυνάμει των διατάξεων
του παρόντος άρθρου ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης
απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την
οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του,
καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του
ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα (30) ημερών από την
κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να
απογορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Άρθρο 44ΚΓ
Εν συνεχεία, στο
άρθρο 44ΚΓ (Ειδοποίηση για μεταβίβαση ακινήτου, τέλη μεταβίβασης και
εγγραφή υποθήκης. Τύπος «ΙΣΤ» Τύπος «ΙΖ») προστίθεται στο εδάφιο (1) η φράση «την
οποία κοινοποιεί στον ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς
όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος και/ή απαγόρευση», ώστε η
νέα διατύπωση έχει ως εξής:
44ΚΓ.-(1) Τηρουμένων
των διατάξεων του άρθρου 44ΚΒ, ο Διευθυντής επιδίδει στον αγοραστή και στον
πωλητή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «IΣΤ» και τον Τύπο «ΙΖ», αντίστοιχα την οποία κοινοποιεί στον ενυπόθηκο
δανειστή και/ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί
εμπράγματο βάρος και/ή απαγόρευση, με την οποία τους καλεί όπως εντός
εξήντα (60) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προβούν στη
μεταβίβαση του ακινήτου.
Επίσης στο ίδιο άρθρο, τροποποιείται το εδάφιο (5) ως εξής:
(5) Τηρουμένων των
διατάξεων των εδαφίων (3) και (4), υφιστάμενη επί του ακινήτου υποθήκη, άλλο
εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, διαγράφεται από το Διευθυντή πριν από τη
μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή:
Νοείται ότι, σε
περίπτωση που η μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή διενεργείται
αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή ή κατόπιν αίτησης υποβληθείσας από τον αγοραστή,
τον ενυπόθηκο δανειστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου
44ΙΘ, ουδεμία τέτοια μεταβίβαση επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται, εφόσον
εκκρεμούν οφειλές του αγοραστή προκύπτουσες από τις συμβατικές αυτού
υποχρεώσεις, σε σχέση με την καταβολή των ακόλουθων οφειλών:
(i) Φόρου ακίνητης
ιδιοκτησίας, δυνάμει των διατάξεων του περί Φορολογίας Ακίνητου Ιδιοκτησίας
Νομου.
(ii) τελών ακίνητης
ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Δήμων Νόμου και των διατάξεων του
περί Κοινοτήτων Νόμου.
(iii) αποχετευτικών
τελών δυνάμει των διατάξεων του περί Αποχετευτικών Συστημάτων Νόμου:
Νοείται περαιτέρω ότι,
σε περίπτωση που αιτητής είναι ο πωλητής δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1)
του άρθρου 44ΙΘ, ουδεμία μεταβίβαση επ' ονόματι του αγοραστή διενεργείται,
εφόσοσν εκκρεμούν οφειλές του πωλητή προκύπτουσες από τις συμβατικές αυτού
υποχρεώσεις, σε σχέση με την καταβολή των ακόλουθων οφειλών:
(i) Φόρου ακίνητης
ιδιοκτησίας δυνάμει του περί Φορολογίας Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου.
(ii) τελών ακίνητης
ιδικτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Δήμων Νόμου και των διατάξεων του
περί Κοινοτήτων Νόμου.
(iii) αποχετευτικών
τελών δυνάμει των διατάξεων του περί Αποχετευτικών Συστημάτων Νόμου. και
(iv) φόρου
κεφαλαιουχικών κερδών δυνάμει των διατάξεων περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών
Κερδών Νόμου.
Τέλος στο άρθρο ως άνω άρθρο 44ΚΓ, προστίθεται νέο εδάφιο (7),
το οποίο έχει ως εξής:
(7) Σε κάθε περίπτωση, ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει σε μεταβίβαση
του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1), μετά την πάροδο των εξήντα (60) ημερών από τη γνωστοποίηση της σκοπούμενης
μεταβίβασης.
Σχόλια