Έξοδα εκτίμησης κατά την αναδιάρθρωση τραπεζικών δανείων: Ποιος υποχρεούται να τα πληρώσει;

Γράφει ο Γιώργος Καζολέας, Δικηγόρος

Κατά το στάδιο αναδιάρθρωσης, αξιολόγησης ή αναθεώρησης του δανείου, είναι κοινή πρακτική τα πιστωτικά ιδρύματα να διενεργούν νέες, πέραν των αρχικών κατά τη σύναψη της δανειακής σύμβασης, εκτιμήσεις ακινήτων των δανειοληπτών. Ο καταλογισμός των εξόδων για τις εκτιμήσεις αυτές στους δανειολήπτες δεν είναι αυτονόητο βάρος και υποχρέωση που πρέπει να επωμιστούν οι τελευταίοι.

Στην Οδηγία 74/2016 της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου προς τα Πιστωτικά Ιδρύματα για τις διαδικασίες χορήγησης νέων και αναθεώρησης υφιστάμενων πιστωτικών διευκολύνσεων, και συγκεκριμένα στο Παράρτημα VII – Έκθεση εκτίμησης προβλέπεται επί λέξει:

«(η) Οποιαδήποτε έξοδα για εκτιμήσεις που διενεργούνται για σκοπούς κεφαλαιακών απαιτήσεων ή κατά τη διαδικασία αναθεώρησης των πιστωτικών διευκολύνσεων, τα επωμίζεται το πιστωτικό ίδρυμα εκτός εάν καθορίζεται διαφορετικά στη δανειακή σύμβαση».

Είναι σαφής η οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας, τα έξοδα εκτιμήσεων στις παραπάνω περιπτώσεις να τα επωμίζεται το πιστωτικό ίδρυμα και όχι ο δανειολήπτης. Τη θέση αυτή δικαιολογούν και τα εξής επιχειρήματα:

-Ο δανειολήπτης έχει ήδη πληρώσει έξοδα εκτίμησης ως μέρος των αρχικών εξόδων του δανείου κατά τη σύναψη της δανειακής σύμβασης

-Ο οφειλέτης , κατά την αναδιάρθρωση του δανείου, φέρει ως επί το πλείστον την ιδιότητα δανειολήπτη που αντιμετωπίζει οικονομικές δυσκολίες, επομένως γιατί να υποχρεωθεί σε πρόσθετο οικονομικό βάρος;

- Η ανάθεση εκτίμησης σε επαγγελματίες εκτιμητές γίνεται από το πιστωτικό ίδρυμα κατόπιν επιλογής του, χωρίς να ενημερώνεται σχετικά ή να παρέχεται δικαίωμα αντίρρησης του δανειολήπτη. Είναι λογικά ανακόλουθο να υποχρεούται ο τελευταίος να καταβάλει αμοιβή σε εντολοδόχο τρίτου (της τράπεζας εν προκειμένω).

Η εφαρμογή της παραπάνω οδηγίας της Κεντρικής Τράπεζας περιορίζεται από την τυχόν διαφορετική πρόβλεψη στη δανειακή σύμβαση («εκτός εάν καθορίζεται διαφορετικά στη δανειακή σύμβαση»). Η διατύπωση αυτή δίνει το δικαίωμα στα πιστωτικά ιδρύματα να προνοούν στις δανειακές συμβάσεις όρους που υποχρεώνουν τους δανειολήπτες στην καταβολή των εν λόγω εξόδων εκτίμησης. Μη ορθώς αφήνεται από την Οδηγία η δυνατότητα αυτή, η νομιμότητα ωστόσο της συμβατικής αυτής  ρήτρας που επιβαρύνει τον δανειολήπτη με τα επιπλέον έξοδα εκτίμησης, δεν είναι και τόσο αυτονόητη.

Σε μια τυπική, συνήθη, σύμβαση δανείου η Τράπεζα συμπεριλαμβάνει για παράδειγμα έναν τέτοιο ή παρόμοιο όρο: «… ο Πελάτης θα καταβάλλει στη Τράπεζα, … και οποιαδήποτε άλλα έξοδα (νομικά ή μη) δικαιώματα, δαπάνες προκύπτουν οποτεδήποτε σε σχέση με τη διαπραγμάτευση, ετοιμασία, εκτέλεση και εγγραφή της παρούσας συμφωνίας … και οποιαδήποτε έξοδα που επιβαρύνεται η Τράπεζα οποτεδήποτε κατά την αξιολόγηση και/ή αναθεώρηση του δανείου, για την ετοιμασία, αποτίμηση, λήψη ή αποδέσμευση οποιασδήποτε εγγύησης ή εξασφάλισης που δόθηκε οποτεδήποτε σε σχέση με την παρούσα συμφωνία, και γενικά όλα τα έξοδα, όπως και αν προκύπτουν, που αναφέρονται στην παρούσα συμφωνία…»

Επίσης σχεδόν πάντα συναντάται ο όρος: «Οποιεσδήποτε χρεώσεις έξοδα, επιβαρύνσεις και/ή δικαιώματα που η τράπεζα κατά την απόλυτη κρίση της τυχόν αποφασίσει κατά καιρούς και για τα οποία θα ενημερώσει γραπτώς τον Πελάτη.»

Είναι οι παραπάνω όροι νόμιμοι και δεσμεύουν τον καταναλωτή/δανειολήπτη;  Δημιουργούν σε βάρος του καταναλωτή σημαντική ανισότητα ανάμεσα στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις των μερών που απορρέουν από τη σύμβαση, ώστε να κριθούν ως καταχρηστικοί;

Η απάντηση είναι καταφατική. Ο επίμαχος όρος επιβάλει στο αδύναμο μέρος (δανειολήπτη) πρόσθετη υποχρέωση καταβολής εξόδων προς το ισχυρό διαπραγματευτικά μέρος (τράπεζα) που έχει ως αποτέλεσμα το μη δίκαιο χειρισμό του καταναλωτή από το πιστωτικό ίδρυμα.

Ως καταχρηστική ρήτρα η παραπάνω πρόβλεψη δεν δεσμεύει τον καταναλωτή, σύμφωνα με τον περί Καταχρηστικών Ρητρών σε Καταναλωτικές Συμβάσεις Νόμο του 1996 (93(I)/1996).

Περαιτέρω, η επιβάρυνση περαιτέρω εξόδων εκτίμησης στον δανειολήπτη πρέπει να αντιμετωπισθεί και υπό το πρίσμα της αθέμιτης και παραπλανητικής εμπορικής πρακτικής σύμφωνα με τον περί των Αθέμιτων Εμπορικών Πρακτικών των Επιχειρήσεων προς τους Καταναλωτές Νόμο του 2007 (N. 103(I)/2007).

Οι ασαφείς και αόριστες διατυπώσεις τραπεζικών όρων περί εξόδων που καταλογίζονται και βαρύνουν τον δανειολήπτη, η απόκρυψη εξ’ αρχής επιβολής περαιτέρω εξόδων και η καταναγκαστική επιβολή τους εκ των υστέρων  χωρίς προηγούμενη ενημέρωση του δανειολήπτη συνιστούν αναμφίβολα αθέμιτες και παραπλανητικές πρακτικές από τα πιστωτικά ιδρύματα , οι οποίες εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του παραπάνω νόμου.

Συμπερασματικά, η ratio της συγκεκριμένης πρόνοιας της Οδηγίας 74/2016 της Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου προς τα Πιστωτικά Ιδρύματα είναι τα έξοδα εκτίμησης κατά το στάδιο αναδιάρθρωσης, αναθεώρησης ή αξιολόγησης της πιστωτικής διευκόλυνσης να τα επωμίζεται η Τράπεζα και όχι ο δανειολήπτης.

Αντίθετη ερμηνεία θα έθετε εν αμφιβόλω το λόγο ύπαρξης της εν λόγω διάταξης της οδηγίας. Αλλά ακόμα και η διαφορετική πρόβλεψη στη δανειακή σύμβαση με τη διατύπωση ρήτρας επιβολής των εξόδων εκτίμησης στον δανειολήπτη, δεν πρέπει να μεταβάλλει το συμπέρασμα ότι η τράπεζα θα πρέπει να επωμίζεται τα εν λόγω έξοδα, για το λόγο ακριβώς ότι μια τέτοια ρήτρα κρίνεται καταχρηστική και άρα μη δεσμευτική, όπως αναλύθηκε παραπάνω.

* Ο Γιώργος Καζολέας είναι Δικηγόρος σε Σ.Διονυσίου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ