Μείωση ενοικίου σε επιχειρήσεις και κατοικίες λόγω ανωτέρας βίας και απρόβλεπτων συνθηκών που έχει επιφέρει η πανδημία του κορωνοϊού

Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου

H μείωση του ενοικίου ακινήτων με παρούσα την πανδημία του κορωνοϊού και τις τεράστιες επιπτώσεις της αναστολής της οικονομικής δραστηριότητας που έχει επιφέρει η λήψη μέτρων από τις κυβερνήσεις, αποτελεί ζήτημα πρώτης προτεραιότητας.

Όσον αφορά στα επαγγελματικά ακίνητα, ιδίως των επιχειρήσεων που έχουν τεθεί σε πλήρη ή ολική αναστολή, η μείωση του ενοικίου , ή η επιδότηση ή η αναστολή πληρωμής θα έπρεπε ήδη να έχουν νομοθετηθεί και εφαρμοσθεί από την πρώτη στιγμή που αποφασίστηκαν τα μέτρα αντιμετώπισης του κορωνοϊού. Ωστόσο κάτι τέτοιο δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα.

Είναι αντιφατικό και παράλογο οι επιχειρήσεις να έχουν τεθεί με κυβερνητική πρωτοβουλία (και ορθώς) σε καθεστώς αναστολής, πλήρους ή μερικής, κάτι που σημαίνει αναμφισβήτητη  πτώση ή και πλήρη απώλεια του τζίρου, και παρόλο αυτά οι ιδιοκτήτες τους-μισθωτές να οφείλουν την πλήρη καταβολή του ενοικίου.

Όσον αφορά στις μισθωμένες κατοικίες , υπάρχει και εδώ τόσο η νομική βάση όσο και η κοινωνική ανάγκη για μείωση του καταβαλλόμενου ενοικίου. Τα εισοδήματα των ενοικιαστών έχουν μειωθεί κατακόρυφα ενώ σε αρκετές περιπτώσεις χάθηκαν τελείως λόγω των απολύσεων που γίνονται εκτεταμένα αυτή την περίοδο. Γιατί το ύψος του ενοικίου να παραμένει στο ίδιο ποσό, λαμβανομένου υπόψη ότι τα ενοίκια στην Κύπρο και υπό κανονικές συνθήκες, ήταν ήδη δυσανάλογα υψηλά;

Και στις δύο περιπτώσεις είναι αναμφισβήτητο ότι συντρέχουν λόγοι ανωτέρας βίας και απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών που μπορούν να δικαιολογήσουν το αίτημα των ενοικιαστών να μειωθεί το μίσθωμα τουλάχιστον από 15 έως 30% .

Για τις μισθώσεις που υπάγονται στο Νόμο περί Ενοικιοστασίου του 1983, αν ο ιδιοκτήτης δεν δεχθεί τη μείωση του ενοικίου που θα προτείνει ο ενοικιαστής, ο τελευταίος μπορεί να καταχωρήσει αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου και υπό τις έκτακτες και πρωτοφανείς αυτές περιστάσεις εξάπλωσης της επιδημίας, θα είναι ευχερές να αποδείξει την οικονομική δυσχέρεια και την αδυναμία καταβολής του ισχύοντος ενοικίου. Ο δε ιδιοκτήτης θα πρέπει κι αυτός να αποδείξει ότι πλήττεται από ενδεχόμενη μείωση του ενοικίου για να αντικρούσει το αίτημα, αλλά αυτό θα συναντάται σε περιπτώσεις που τα ενοίκια είναι το μοναδικό του εισόδημα και η μείωση επηρεάζει καθοριστικά την οικονομική του θέση.

Για τις μισθώσεις που διέπονται από τον γενικό περί Συμβάσεων Νόμο, αναντίρρητα συντρέχει το στοιχείο της ανωτέρας βίας και της απρόοπτης μεταβολής συνθηκών, καθώς η πληρωμή του συμφωνημένου υπό κανονικές συνθήκες ενοικίου, μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει. Τις προϋποθέσεις για το πότε ένα γεγονός δημιουργεί συνθήκες ανωτέρας βίας μπορούμε να τις εντοπίσουμε σε πολλά νομοθετικά κείμενα.

Σύμφωνα με το Διεθνές Εμπορικό Επιμελητήριο (ΙCC), οι συνθήκες για την επέλευση γεγονότος ανωτέρας βίας, όπως πρόσφατα τροποποιήθηκαν με αφορμή την πανδημία του κορωνοϊού, είναι οι εξής:

α. το εμπόδιο είναι εκτός της σφαίρας ελέγχου του θιγόμενου Μέρους/συμβαλλόμενου.

β. δεν ήταν λογικά δυνατόν να προβλεφθεί κατά τη σύναψη της σύμβασης και

γ. οι συνέπειες του εμποδίου δεν θα μπορούσαν να αποφευχθούν ή να ξεπεραστούν από το θιγόμενο μέρος.

Σύμφωνα με το ευρωπαϊκό δίκαιο, η έννοια της ανωτέρας βίας προϋποθέτει ότι το επίμαχο γεγονός ή η μη πραγματοποίησή του «οφείλονται σε περιστάσεις ξένες προς αυτόν που την επικαλείται, ασυνήθεις και απρόβλεπτες, οι συνέπειες των οποίων δεν μπορούσαν να έχουν αποφευχθεί παρ’ όλη την επιδειχθείσα επιμέλεια».

Το μη προβλέψιμο είναι το κυρίαρχο στοιχείο εν προκειμένω, και αυτό δεν αμφισβητείται στην περίπτωση της πανδημίας, καθώς κανένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δε θα μπορούσε (ούτε όφειλε) να την προβλέψει κατά την κατάρτιση του ενοικιαστηρίου εγγράφου.

Και η συναφής έννοια που συναντούμε στο κοινοδίκαιο «απρόβλεπτες περιστάσεις» περιγράφει ακριβώς την τρέχουσα κατάσταση αναστολής της οικονομικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με την έννοια αυτή ενταγμένη στο μισθωτικό δίκαιο, η σύμβαση μίσθωσης δεν πρέπει να παραμείνει αμετάβλητη σύμφωνα με τα πρότυπα λογικής και δικαιοσύνης, υπό την προϋπόθεση ότι οι απρόβλεπτες περιστάσεις δεν μπορούν να καταλογισθούν στον ενοικιαστή.

Εκτός λοιπόν από οικονομική, κοινωνική και δικαιοπολιτική αναγκαιότητα, η άμεση μείωση των ενοικίων τόσο στα επαγγελματικά ακίνητα όσο και στις κατοικίες , λόγω της πανδημίας, είναι και νομικά τεκμηριωμένη και το σχετικό αίτημα είναι δίκαιο και εύλογο. Το κράτος, επομένως, θα πρέπει να επέμβει νομοθετικά, όπως έκανε ήδη σε άλλες πτυχές της οικονομικής ζωής. Σε αντίθετη περίπτωση ,το δικαίωμα του κάθε ενοικιαστή για μείωση παραμένει ενεργό και επίκαιρο όσο ποτέ άλλοτε. (αναδημοσίευση από dplawcyprus.com)

_________________

ο Γιώργος Καζολέας είναι δικηγόρος σε Σ.Διονυσίου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ