Το δίκαιο των ακινήτων της Κύπρου αποτελεί ένα αρκετά λεπτομερές και αναλυτικό σύστημα νομοθετικών διατάξεων που προβλέπονται σε μια σειρά νομοθετημάτων.
Βασικό νομοθέτημα του κυπριακού δικαίου ακινήτων είναι ο Νόμος περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (κεφ.224) , ο οποίος υφίσταται διαχρονικά αξιοσημείωτες τροποποιήσεις ώστε να μπορεί στο μέτρο του δυνατού να ανταποκρίνεται στις εκάστοτε κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες.
Είναι σημαντικό ότι ρητώς προβλέπεται ότι κανένα δικαίωμα ιδιοκτησίας, συμφέρον, δικαίωμα, προνόμιο, ελευθερία, δουλεία ή οποιοδήποτε άλλο πλεονέκτημα εντός, επί ή υπεράνω οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας δεν υφίσταται ή δημιουργείται, αποκτάται ή μεταβιβάζεται παρά μόνο δυνάμει των διατάξεων του παραπάνω Νόμου.
Τι περιλαμβάνει ο όρος «Ακίνητη Ιδιοκτησία»
Στο προοίμιο του βασικού αυτού Νόμου περιέχεται η ερμηνεία του όρου "ακίνητη ιδιοκτησία" και η οποία περιλαμβάνει τα ακόλουθα:
(α) γη
(β) οικοδομές και άλλα κατασκευές, οικοδομήματα ή προσαρτήματα που είναι στερεά συνδεδεμένα με οποιαδήποτε γη ή με οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα
(γ) δέντρα, αμπέλια και κάθε άλλο πράγμα που φυτεύτηκε ή που φύεται σε οποιαδήποτε γη καθώς και οποιουσδήποτε καρπούς αυτών πριν από τον αποχωρισμό
(δ) πηγές, φρέατα, ύδωρ και δικαιώματα σε ύδατα είτε αυτά κατέχονται μαζί με οποιαδήποτε γη είτε ανεξάρτητα από αυτή
(ε) προνόμια, ελευθερίες, δουλείες και οποιαδήποτε άλλα δικαιώματα και πλεονεκτήματα που ανήκουν ή θεωρούνται ότι ανήκουν, σε οποιαδήποτε γη ή οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα
(στ) εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα ιδιοκτησίας
(ζ) γη που δημιουργείται μετά από επίχωση της θάλασσας
(η) θαλάσσιο χώρο, που κηρύσσεται (i) ως μαρίνα δυνάμει ειδικής νομοθεσίας ή (ii) ως χώρος ελλιμενισμού και εξυπηρέτησης σκαφών αναψυχής δυνάμει ειδικής νομοθεσίας, και ο οποίος πρόκειται να επιχωθεί για τη δημιουργία ξηράς.
Το Κτηματολόγιο της Κύπρου βασικός άξονας του δικαίου ακινήτων
Η εγκυρότητα των πράξεων που αφορούν στην ακίνητη ιδιοκτησία διέπεται από την υποχρέωση εγγραφής τους στο Κτηματολόγιο. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, καμιά μεταβίβαση ή εμπράγματο βάρος πάνω σε ακίνητη ιδιοκτησία δεν είναι έγκυρη ή έγκυρο εκτός αν εγγραφεί ή καταχωρηθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.
Ειδικότερα, καμιά μεταβίβαση ή εκούσιο εμπράγματο βάρος που επιδρούν σε οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία δεν διενεργείται παρά μόνο από πρόσωπο που είναι ο εγγεγραμμένος κύριος της ιδιοκτησίας αυτής. Σημειώνεται ότι στην έννοια του εγγεγραμμένου κυρίου υπάγεται και ο εκτελεστής ή διαχειριστής κληρονομιάς προσώπου που απεβίωσε και που ήταν ο κύριος του ακινήτου.
Σε περίπτωση που ένα ακίνητο δεν είναι εγγεγραμμένο στο όνομα του προσώπου που δικαιούται να εγγραφεί ως ο κύριος του, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στη διενέργεια της εγγραφής της ιδιοκτησίας αυτής στο όνομα του προσώπου αυτού.
Το δικαίωμα πληροφόρησης για εγγεγραμμένο ακίνητο
Πολύ σημαντική είναι η νομοθετική πρόβλεψη δικαιώματος πληροφόρησης για εγγεγραμμένο ακίνητο στο κτηματολόγιο σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Το ποια πρόσωπα περιλαμβάνονται στην έννοια του νόμου «ενδιαφερόμενα» το καθορίζει η σχετική διάταξη, ενώ ειδική μνεία γίνεται στην περίπτωση των πιστωτικών ιδρυμάτων, τα οποία έχουν δικαίωμα μετά από αίτηση και υπό προϋποθέσεις να ζητήσουν πληροφορίες που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία που είναι εγγεγραμμένη στο όνομα συγκεκριμένου φυσικού ή νομικού προσώπου ή πληροφορίες σε σχέση με συγκεκριμένο ακίνητο.
Σημειώνεται επίσης ότι ρητά καθορίζεται το δικαίωμα του δικηγόρου στον οποίο αποδειγμένα έχει ανατεθεί από οποιοδήποτε από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα να ζητήσει οποιαδήποτε πληροφορία σχετικά με οποιαδήποτε καταχώρηση στο κτηματολόγιο.
Τροποποίηση ακίνητης ιδιοκτησίας
Περαιτέρω το δίκαιο των ακινήτων της Κύπρου προβλέπει τη δυνατότητα διαφοροποίησης ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία συνίσταται σε οποιαδήποτε αλλαγή της επί τόπου κατάστασης ή των ορίων ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία αλλαγή προκύπτει λόγω διαχωρισμού, ανάπτυξης, οικοδομικής ή άλλης, αλλαγής χρήσης, αναδιανομής, αναπροσαρμογής συνόρων, ανόρυξης φρέατος, αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, συγχώνευσης ή και διανομής ή οποιασδήποτε άλλης αιτίας.
Επίσης ο εκσυγχρονισμός εγγραφής συνίσταται στην εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία προκύπτει από αντικατάσταση υφιστάμενης εγγραφής με νέα εγγραφή λόγω διαφοροποίησης της ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως εξηγήθηκε παραπάνω.
Εγγραφή άλλου τύπου συμβάσεων
Στο κτηματολόγιο εγγράφονται επιπλέον και οι συμβάσεις ορισμένων μισθώσεων, εμπιστευμάτων, χρηματοδοτικών μισθώσεων και των λεγομενων ‘περιοριστικών συμβάσεων’, που είναι οι συμβάσεις μεταξύ των κυρίων δύο διαφορετικών ακινήτων που περιέχουν οποιοδήποτε όρο με τον οποίο περιορίζεται η χρήση ή η ανάπτυξη του πρώτου ακινήτου προς όφελος του δευτέρου ακινήτου αλλά δεν περιλαμβάνει σύμβαση μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή ακινήτου.
Νόμοι που συνδιαμορφώνουν το κυπριακό δίκαιο ακινήτων
Πέρα από τον Νόμο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (κεφ.224), ,το δίκαιο ακινήτων της Κύπρου διαμορφώνεται και από άλλα νομοθετήματα, όπως ο περί Κτήσης Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος (ΚΕΦ.109), ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (Ν. 9/1965) και ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(I)/2011). Επίσης με το δίκαιο ακινήτων συνδέονται και οι νόμοι περί Συμβάσεων, περί Διεθνών Εμπιστευμάτων, περί Διαχείρισης Κληρονομιών Αποθανόντων, περί Διαθηκών και Διαδοχής και περί Ενοικιοστασίου.
Σχόλια