Τροποποιήσεις στη διαδικασία εκτίμησης ενυπόθηκου ακινήτου στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης: Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμος 66(Ι) του 2023
Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) (Αρ. 3) Νόμος 66(Ι) του 2023 τροποποιεί τον βασικό νόμο και ειδικότερα με την προσθήκη, αμέσως μετά το άρθρο 44ΚΖ του Μέρους VIB, του ακόλουθου νέου Μέρους:
44ΚΗ.Ερμηνεία.
Για τους σκοπούς του παρόντος Μέρους, εκτός εάν από το κείμενο προκύπτει διαφορετική έννοια- “αναδιάρθρωση” σημαίνει την άμεση ή έμμεση διάθεση και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και μεταβίβαση δικαιωμάτων δυνάμει πωλητήριου εγγράφου κατατεθειμένου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, μεταξύ ενός ή περισσότερων ενυπόθηκων οφειλετών ή/και εγγυητών σχετικά με την ίδια πιστωτική διευκόλυνση ή χορήγηση ή οφειλή και ενός ή περισσότερων ενυπόθηκων δανειστών, η οποία αποσκοπεί στη μείωση ή την εξόφληση των πιστωτικών διευκολύνσεων ή χορηγήσεων που παραχωρήθηκαν προς δανειολήπτες από έναν ή περισσότερους ενυπόθηκους δανειστές ή/και σχετικών οφειλών αυτών∙
“ενυπόθηκος δανειστής” έχει την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 και περιλαμβάνει αγοραστή κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τις διατάξεις του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέµατα Νόμου·
“επαγγελµατική στέγη” σημαίνει ακίνητο το οποίο χρησιμοποιείται ως χώρος στέγασης επιχείρησης, η οποία έχει ετήσιο κύκλο εργασιών που δεν υπερβαίνει τις επτακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€750.000)·
“κύρια κατοικία” έχει την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 44ΙΕ.
44ΚΘ.-Εκτίμηση ενυπόθηκου ακινήτου στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης
(1) Ανεξαρτήτως των διατάξεων του παρόντος Νόμου και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι Νόμου ή οποιωνδήποτε Κανονισμών εκδιδόμενων κατ’ εξουσιοδότηση Νόμου και υπό την επιφύλαξη του εδαφίου (2), σε περίπτωση αναδιάρθρωσης στο πλαίσιο της οποίας το ακίνητο συνιστά κύρια κατοικία ή επαγγελματική στέγη, ως αξία ανταλλαγής ορίζεται η αγοραία αξία που προκύπτει σύμφωνα με τη διαδικασία εκτίμησης ενυπόθηκου ακινήτου, όπως αυτή καθορίζεται στο παρόν Μέρος.
(2) Οι διατάξεις του παρόντος Μέρους δεν εφαρμόζονται σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου προς την Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, η οποία φέρει αριθμό εγγραφής ΗΕ387704 στο μητρώο που τηρείται από τον Έφορο Εταιρειών και Διανοητικής Ιδιοκτησίας, ή θυγατρική της εταιρεία, στο πλαίσιο του Σχεδίου “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο αρχικά εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμό 94.380 απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 8 Φεβρουαρίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται και εφαρμόζεται, η οποία μεταβίβαση αποσκοπεί στην εξόφληση των πιστωτικών διευκολύνσεων ή χορηγήσεων που παραχωρήθηκαν προς δανειολήπτες από έναν ή περισσότερους ενυπόθηκους δανειστές ή/και σχετικών οφειλών αυτών.
(3) Για τους σκοπούς της προβλεπόμενης στο εδάφιο (1) διαδικασίας εκτίμησης ενυπόθηκου ακινήτου διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, στους οποίους επιδίδονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες όσον αφορά το ακίνητο:
Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται, αντί να προβεί στον διορισμό εκτιμητή σύμφωνα με τα πιο πάνω, να ζητήσει όπως η αξία γενικής εκτίμησης που αφορά ακίνητο, όπως αυτή εκάστοτε ορίζεται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου:
Νοείται περαιτέρω ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή/και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και ο ενυπόθηκος δανειστής συνεργάζονται και διευκολύνουν τον εκτιμητή στην εκτέλεση του έργου του:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, οι δύο (2) εκτιμητές, κατά τη διενέργεια των ανεξάρτητων εκτιμήσεών τους, λαμβάνουν υπόψη και την εκάστοτε εκτίμηση του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου:
Νοείται έτι έτι περαιτέρω ότι, τα μέρη καταβάλλουν το κόστος υπηρεσιών του εκτιμητή τον οποίο έκαστος διορίζει.
(4) Οι εκτιμητές, με βάση τις διατάξεις του εδαφίου (3), συντάσσουν εκθέσεις εκτίμησης ταυτόχρονα, ανεξάρτητα, χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώνουν την εκτίμησή τους ο ένας στον άλλο ή σε τρίτο μέρος μέχρι την επίσημη παράδοσή τους στον ενυπόθηκο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη.
(5) Σε περίπτωση κατά την οποία, η ψηλότερη εκτίμηση με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο εδάφιο (4) είναι μικρότερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο (2) εκτιμήσεων και η εν λόγω αγοραία αξία είναι τελική.
(6) Σε περίπτωση κατά την οποία, η ψηλότερη εκτίμηση με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης που αναφέρονται στο εδάφιο (4) είναι ίση ή μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν το είκοσι πέντε τοις εκατόν (25%) αυτής, ο ενυπόθηκος δανειστής, εντός πέντε (5) ημερών από την ημέρα παραλαβής των εκθέσεων εκτίμησης, ζητεί από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου τον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή εντός δέκα (10) ημερών, ο οποίος, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από τον διορισμό του, ετοιμάζει ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου και παραδίδει, ταυτόχρονα, πιστό αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στον ενυπόθηκο δανειστή, στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
(7) Σε περίπτωση διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (6), ως αγοραία αξία του ακινήτου θεωρείται, λαμβανομένων υπόψη και των εκτιμήσεων που έχουν ληφθεί δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (3), ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων:
Νοείται ότι, σε περίπτωση που οι τρεις (3) εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.
(8) Ως αξία ανταλλαγής του ενυπόθηκου ακινήτου ορίζεται η αγοραία αξία αυτού, όπως αυτή καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις των εδαφίων (3) έως (7), μείον έξοδα για φόρους, τέλη, χρεώσεις και δικαιώματα απαραίτητα για τη διεκπεραίωση της μεταβίβασης στα οποία υπόκειται ο ενυπόθηκος οφειλέτης και καταβάλλονται από τον ενυπόθηκο δανειστή.».
Ακολουθεί το προοίμιο του Τροποποιητικού περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 66(Ι) του 2023:
"ΕΠΕΙΔΗ, έχουν συσσωρευθεί σημαντικά επίπεδα χρέους, μεγάλο μέρος του οποίου είναι συγκεντρωμένο σε ενυπόθηκο χρέος που σχετίζεται με ακίνητα που προορίζονται για κατοικία,
ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ, κρίνεται αναγκαία η άρση της άδικης μεταχείρισης την οποία υφίστανται οι ενυπόθηκοι οφειλέτες, καθότι η αξία της ανταλλαγής καθορίζεται μονομερώς από τους ενυπόθηκους δανειστές και στις πλείστες περιπτώσεις ως τέτοια ορίζεται η καταναγκαστική αξία πώλησης του ακινήτου, η οποία είναι κατά πολύ χαμηλότερη από την εκτιμημένη αξία αυτού,
ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ, το Άρθρο 26.1 του Συντάγματος προβλέπει τη διά νόμου υπαγωγή του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι ελευθέρως σε όρους, περιορισμούς ή δεσμεύσεις που τίθενται στη βάση των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων, καθώς και για σκοπούς πρόληψης της εκμετάλλευσης από πρόσωπα που διαθέτουν ιδιάζουσα οικονομική ισχύ,
ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ, για σκοπούς διασφάλισης της ισορροπίας μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών αναφορικά με την άσκηση του δικαιώματος του συμβάλλεσθαι ελευθέρως, είναι απαραίτητη η λήψη μέτρων για πρόληψη της εκμετάλλευσης των ενυπόθηκων οφειλετών ή/και εγγυητών από τους ενυπόθηκους δανειστές, όπως πιστωτικά ιδρύματα και εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων που διαθέτουν ιδιάζουσα οικονομική ισχύ,
ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ, η διασφάλιση της ισορροπίας μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών επιτυγχάνεται μέσω του καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, κατόπιν διορισμού εκτιμητών εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, καθώς και εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού,"
Δείτε ακόμα: Αλλάζει η Ειδοποίηση Τύπος "Θ" - Τροποποιήσεις στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο
Σχόλια